9000亿元投入影响何在 地产商嗅出"春天"味道
9000亿元“保障房”投入影响何在
据住房和城乡建设部透露，今后3年，全国将新建200万套廉租房和400万套经济适用房，同时完成约220万户林业、农垦和矿区的棚户区改造，总投资将超过9000亿元。9000亿元保障性安居工程投资将对中国商品住房市场产生较大影响。笔者认为这种影响在于两个方面：一是抑制商品住房价格反弹，二是分流其成交量。
今年，房地产市场遭遇寒冬，主要表现为价跌量缩。虽然从中央部门到各级地方政府出台了一系列的“救市”措施，包括提高公积金贷款额度、减免部分税费、降低首套房贷款利率及首付等，但房地产行业的调整仍在继续。
国家统计局近日公布的数据显示，今年前10个月，全国商品房销售面积4.5亿平方米，同比下降16.5%。房价虽然同比仍在上涨，不过涨幅在下半年后逐渐降低。10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.6%，涨幅比9月份低1.9个百分点，环比下降0.3%。
同时，全国房地产开发景气指数延续了今年年初以来的下降态势，10月份的指数为99.68，比9月份回落1.47点，比去年同期回落6.06点。楼市低迷，民众更加持币待购。数据显示，今年前10个月，个人住房按揭贷款2806亿元，同比下降了22.9%。
从统计局公布的数据看，全国房价同比涨幅已经到了强弩之末，今年10月份的房价基本上和去年同期价格相差无几。
虽然在国际金融风暴的冲击下，国家出台了4万亿元的投资计划，建设部也有9000亿元的投资计划，但这些投资显然不是为了增加商品住房投资，也不是为了推高商品住房的价格，而是增加保障性住房的供应量。由于保障住房实行成本加低利润的定价模式，在市场供求规律的影响下，商品住房的市场需求会被大量分流到保障房市场，从而造成商品住房供应量的相对过剩，引起价格的下调。
因此，从短期看，国家的经济刺激计划会对稳定住房成交量有明显作用，但中期看，保障房的大量上市则会显著影响商品住房的成交量和价格走势。到今年年底，建设部将投资1000亿元用于廉租房建设，明年投资最少会到达3000亿元，由政府主导的投资项目会快于开发商的项目建设周期。预计1年左右时间，目前处于建设过程中的经济适用房项目和廉租房项目就可以加快推进完成，并投入市场；2年左右的时间，新批保障房项目也可以进入市场。根据业已公布的数据，保障房的市场供应量预计未来三年内将占市场年度需求量的50%左右，而此前保障房占市场成交量的比例在10%左右（2006年数据，之前的数据更少）。由于保障房主要针对低收入消费者，价格接近成本价，因此假设保障房完全能够被市场吸纳，那么未来三年商品住房的市场份额就会被分流40%左右。
如果考虑到符合廉租房标准的低收入者分流不会对商品住房市场产生影响，那么未来三年对商品住房产生主要影响的是经济适用房的供应量。按照建设部的投资计划，未来三年经济适用房加国有农、林、矿区棚户改造总量为620万套，平均每年供应量是200万套。2006年全国住房销售量是504万套，假设未来三年住房成交量稳定，那么经济适用房占住房成交比重依然将达到40%左右，减去此前10%的市场份额，经济适用房将再分流商品住房市场30%的份额。
30%的市场份额被分流，这对商品住房市场意味着：如果价格需求弹性是1，那么需求减少30%，价格也将下跌30%才能达到市场平衡。
当然价格需求弹性只是一个假设，在实际市场运行中，需求和价格之间的变动还受到各种因素的影响，比如利率政策、地段、房型、收入水平、个人喜好等。但总体来看，保障房的大量入市对商品住房的价格影响不容小视。
地产商嗅出“春天”的味道
2008年10月22日，注定成为中国房地产发展史上具有里程碑意义的一天。这天，中央政府推出多项救市政策温暖楼市，郑州市则在10月24日高调推出自己的救市新政。随后，央行再次下调贷款利率，从而出现“史上最低房贷利率”。
从期待救市，到“靴子落地”，郑州乃至全国的地产业都经历了忧喜悲欢。目前距离新政推出将近一个月，虽然成交量没有明显放大，但不少地产商已经嗅出了“春天”的味道。专家预测，年内央行可能还会降息，甚至出台其他救市政策。
【回顾】
宏观调控密集出手救市
10月22日，国务院统一部署，要求自10月27日起，金融机构对个人首次购买自住房或改善型住房的，贷款利率下限扩大至基准利率的0.7倍，首付比例最低降至20%。自11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调至1%。同时，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，且对个人销售住房暂免征收土地增值税。
这被房地产业称为“救市新政”。其实，在此之前，央行已经多次降息，为房地产市场的回暖添了一把“柴火”。
9月16日，央行6年来首度降低贷款利率。其中，5年期以上贷款利率下调0.09个百分点，1至3年期贷款利率下调0.27个百分点。10月9日，央行再度降息，贷款基准利率下调0.27%，同时，央行还取消了存款利息税。
在国家出台的救市新政中，还有一点弹性很大而且被众多房地产企业期待，那就是国家允许地方政府“因地自救”。10月24日，郑州市政府召开新闻发布会，公布《关于促进房地产业持续稳定健康发展的若干意见》，共提出了17条优惠政策，并于当日起开始实施。
10月29日晚，央行宣布，从10月30日起，下调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%下调至3.60%，下调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至6.66%，下调0.27个百分点。
对于央行降息的频率，即使银行业内人士也用“罕见”二字来评价。
【楼市】诞生“史上最低房贷利率”
虽然“有形的手”将优惠给予了购房人，不少购房人却依旧持观望态度，期待年内还有优惠政策出台。不过，对于深受房贷之苦的房奴们而言，仅一个半月，房贷利率就下调了好几次，他们也算捡了个“大便宜”。
记者咨询了省内多家银行个贷部的工作人员，他们表示，房贷利率“打七折”，无疑是住房按揭贷款实施以来房贷利率的最低水平。优惠后的五年期以上房贷利率最低可以达到5.04%。
记者了解到，自2005年以来，商业银行住房贷款利率市场化，当时国家规定，商业房贷的利率下限最低为基准利率的0.9倍，之后，房贷利率下限扩大到了基准利率的0.85倍。但是，优惠过的利率从来没有低于5.04%。
那么，频繁出台的救市政策究竟给购房者带来多少实惠呢？记者就此咨询河南海纽联合会计师事务所，该所所长马世哲为此算了一笔细账。
以9月份郑州市房管局公布的商品住宅销售均价3934元/平方米计算，如果购房人要购买80平方米的商品住宅，总价为314720元。首付20%后，需要向银行贷款251776元。
如果贷款20年，按照等额本息还贷计算，9月16日前向银行贷款购买这样一套80平方米的房子，利率打八五折后为7.83%×0.85=6.6555%，购房人需要支付的利息为204295元，月供为1900元。
而现在，同样购买一套80平方米的商品住宅，如果购房人能够享受银行提供的5.04%的最优惠利率，按照等额本息还贷，利息则降为148347元，月供降低至1667元。
此外，财政部近期出台的救市措施，免去了买房原来要交的0.05%的印花税，这又为购房人节省了157.36元。同时，契税由原来的2%降至1%，这一项又让购房者少交3147.2元。
综合多种因素计算，如果在郑州购买一套80平方米的房子，按照20年期等额本息还贷的方式，购房人一共可以节省59252.56元。